A busca por um lugar para chamar de lar é uma decisão significativa que muitos de nós já enfrentamos ou enfrentaremos em nossas vidas.
Quando se trata de moradia, uma das principais questões levantadas é: devo alugar ou comprar um imóvel?
Essa é uma pergunta que não tem resposta simples. Ambas as opções têm seus prós e contras e a decisão certa depende de uma variedade de fatores.
Neste artigo, vamos entender um pouco melhor sobre o assunto e te ajudar nessa tomada de decisão.
O que é mais vantajoso: alugar ou comprar?
Antes de mais nada, é importante listar pontos importantes que você precisa analisar e que vão ser determinantes para responder a pergunta: é melhor alugar ou comprar?
São eles:
- Seu perfil pessoal (preferências particulares, custo de vida e etc);
- Preferência por uma casa ou apartamento;
- Valor em mãos para investimento;
- Se vai recorrer a um financiamento ou não;
- Expansão familiar;
- Estabilidade financeira.
É muito importante sempre acompanhar o cenário imobiliário atual através do site do Banco Central do Brasil, que publica mensalmente relatórios sobre a saúde do mercado imobiliário.
Outra fonte de consulta é o Índice FipeZap de Venda Residencial, que avalia anúncios de compra de imóveis em 50 cidades brasileiras.
Em 2023, por exemplo, esse índice mostrou que o preço médio de imóveis residenciais teve uma alta de 2,96% em todo o território nacional.
Apesar disso, importantes capitais brasileiras, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, apresentaram queda nos valores de imóveis, chegando a 6,67% e 6,4%, respectivamente. (Fonte: Índice QuintoAndar de março/2023)
O momento econômico brasileiro também é um fator a se considerar, já que ele impacta diretamente na taxa de juros, encarecendo os valores de financiamento.
O que considerar na hora da decisão?
Muitos fatores devem ser levados em consideração na hora de decidir por alugar ou comprar um imóvel.
Para o corretor de imóveis Alex Hasse, que atua há 13 anos no mercado imobiliário da cidade de Brusque/SC, a localização e a segurança jurídica do bem imobiliário são questões prioritárias na hora de escolher o seu lar.
Quanto você pretende gastar?
O cenário imobiliário está enfrentando um momento de alta, por isso, você precisa fazer um planejamento financeiro e também se perguntar quanto dinheiro está disposto a investir no seu lar.
Para que você tenha uma ideia mais concreta de valores, é preciso ter algumas informações na ponta do lápis:
- Cidade e bairro;
- Tamanho;
- Número de quartos e banheiros;
- Comodidades (em caso de um apartamento, entender se o condomínio possui área de lazer, segurança 24 horas, vagas de garagem e etc)
- Tipo do imóvel (casa, apartamento, kitnet e etc)
- Idade do imóvel (quanto mais novo, mais valorizado ele será)
Depois de reunir todos os dados, é hora de procurar alguns anúncios online e comparar preços.
Existem alguns sites como o Viva Real ou o Quinto Andar, por exemplo, que mostram diversos anúncios tanto de compra quanto de aluguel de imóveis. São ótimas fontes de consulta para se ter uma média de preço.
Além disso, você pode entrar em contato com um corretor de imóveis da região desejada, que terá uma noção melhor dos custos de imóveis.
Caso você esteja decidido a comprar, o já citado ZAP Imóveis possui uma calculadora online de poder de compra, assim é possível ter uma noção de entrada e valor a financiar, permitindo que você faça uma busca mais certeira da sua futura casa.
Vale a pena pagar aluguel por muito tempo?
Pagar aluguel por um longo período é uma questão que gera muito debate. Para algumas pessoas, é como “rasgar dinheiro”, enquanto para outras é uma solução prática e flexível. Vamos entender os dois lados da moeda.
Vantagens de morar de aluguel
- Flexibilidade: Alugar oferece a liberdade de mudar de residência conforme as necessidades da família. Na compra, você fica “amarrado” ao imóvel.
- Manutenção: Geralmente, a responsabilidade de manutenção mais grave é do proprietário, diminuindo preocupações do inquilino.
- Investimentos alternativos: O valor que seria investido na compra da residência ou na entrada de um financiamento pode ser direcionado para outros investimentos que podem ter rendimentos mais atrativos.
Seguro fiança: Muitos locatários optam pelo seguro fiança do aluguel, que substitui o fiador e garante ao proprietário do local o recebimento do aluguel e encargos vencidos, caso o inquilino não pague. É uma forma mais moderna e ágil de alugar, sem depender de terceiros como garantia.
Desvantagens do aluguel
- Patrimônio: Mesmo com os pagamentos mensais, não há aumento de patrimônio quando você aluga.
- Instabilidade: Contratos de aluguel podem sofrer reajustes ou até mesmo não serem renovados.
- Personalização limitada: No aluguel, qualquer alteração estrutural precisa da aprovação do proprietário.
- Valorização não aproveitada: Alex Hasse enfatiza que uma das maiores desvantagens do aluguel é justamente a valorização do imóvel, que pode ocorrer ao longo dos anos e, consequentemente, beneficiar o proprietário.
Custos adicionais: Além do aluguel, existem outros custos, como o próprio seguro fiança, que pode chegar a um aluguel e meio por ano, dependendo da apólice, e seguro contra incêndio ou outros acidentes, por exemplo.
Quais são as opções na hora de comprar uma casa?
Hasse explica que há várias linhas de financiamento habitacional: “[...] Vai depender da renda do comprador, se é a primeira casa, valor do bem… Tudo isso faz diferença. A maioria dos bancos libera 80% do valor do imóvel e 20% de entrada, desde que você tenha capacidade de compra”.
Além do financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o mais comum hoje no Brasil e permite um prazo de pagamento que pode chegar até 35 anos, existem outras formas de compra. Alguns exemplos são:
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Focado em imóveis acima do teto estipulado pelo SFH, esse sistema não utiliza recursos do FGTS. Geralmente, possui taxas mais elevadas e é utilizado principalmente para imóveis de alto padrão.
- Minha Casa Minha Vida: Programa do Governo Federal voltado para famílias de baixa renda, oferecendo condições especiais de taxas e prazos. Atualmente, o programa permite o financiamento de imóveis de até R$350 mil.
- Consórcios: Uma alternativa ao financiamento tradicional, onde você fará parte de um grupo que paga uma mensalidade para criar um “fundo comum”. Todo o mês, um dos membros é sorteado pela Loteria Federal e recebe um crédito para adquirir o bem desejado. Embora o sorteio determine uma ordem, todos no grupo receberão o crédito até o final do consórcio.
Antes de financiar, é aconselhável que você analise alguns critérios muito importantes para fazer a melhor escolha. Vamos listá-los abaixo:
1. Taxas de juros
Verifique a taxa de juros anual, conhecida como CET (Custo Efetivo Total), para ter uma ideia real do quanto pagará ao final do financiamento. Você pode fazer esse cálculo diretamente no site do Banco Central.
2. Prazo de pagamento
Quanto mais longo o prazo, menores as parcelas, porém o valor total pago no final pode ser significativamente maior.
3. Condições de pagamento
Alguns financiamentos oferecem carência ou a possibilidade de pausar pagamentos em momentos de dificuldade financeira.
4. Seguros obrigatórios
Ao financiar, normalmente são exigidos seguros como o de Morte e Invalidez e o de Danos Físicos ao Imóvel.
Mesmo sendo obrigatórios, os seguros favorecem tanto o cliente quanto a instituição financeira, garantindo segurança a ambos e podendo até diminuir o valor do financiamento por conta da diminuição dos riscos.
5. Sistema de amortização
Existem diferentes sistemas, como a Tabela Price ou o SAC (Sistema de Amortização Constante). Ambas têm o objetivo de diminuir o saldo devedor para que ele fique menor, mas isso funciona de forma diferente.
No SAC, você começa pagando parcelas mais altas que diminuem com o tempo. Isso porque uma quantia constante é usada mensalmente para diminuir a dívida.
Por exemplo, em uma dívida de R$200 mil por 200 meses, serão reduzidos R$1 mil todo mês. Apesar de começar mais caro que a Tabela Price, as parcelas ficam mais baratas ao longo do tempo.
Já na Tabela Price, as parcelas têm valor constante do início ao fim. Inicialmente, são mais baixas que o SAC, mas no total você acaba pagando mais devido aos juros.
6. Valor de avaliação do imóvel
O banco realizará uma avaliação do bem imobiliário para determinar se o valor da venda está compatível com o cenário imobiliário.
Comprar imóvel para morar ou como investimento?
Você pode optar também por comprar um imóvel para investir ao invés de morar, e isso também tem suas vantagens.
Nas palavras de Hasse, “você nunca perde dinheiro investindo em imóveis. Além da valorização anual, é um bem que ninguém pode tirar de você”.
O investimento em imóveis é uma aplicação financeira de baixo risco, porém os resultados virão a longo prazo.
Comprar uma casa ou apartamento como forma de investimento pode ser um grande gerador de renda, por exemplo, se o proprietário decidir disponibilizar o lugar para locação.
Além disso, no Brasil, os imóveis costumam ter um retorno melhor que a bolsa e renda fixa, principalmente em períodos mais extensos.
De 2019 a 2021, os bens imobiliários valorizaram em média 33,5%, conforme dados da Abecip. Em São Paulo, essa valorização atingiu 50,2%, mostrando um aumento na demanda mesmo com juros mais altos.
Durante esse intervalo, a renda fixa, representada pelo CDI, teve um retorno de 13,7%. Já a bolsa, indicada pela Ibovespa, cresceu 14,13%
Apesar desses benefícios, é preciso estar sempre atento à saúde econômica do país, preço de imóveis e claro, ao seu momento particular e financeiro. Como falamos, o retorno dessa aplicação virá a longo prazo, então você precisa se questionar se está disposto a esperar.
Quando vale a pena morar de aluguel?
Vale a pena alugar um imóvel quando você está em busca de menos burocracias e maior liberdade, por exemplo, se você for morar por um tempo determinado naquela cidade.
O aluguel também é uma excelente opção para quem está saindo da casa dos pais e iniciando a vida adulta agora, até porque o banco vai analisar diversos fatores para liberar o financiamento e, se você for muito novo, pode ter dificuldades de conseguir uma boa proposta.
Nesse caso, alugar uma casa ou apartamento é a melhor saída.
Quando é melhor comprar um imóvel?
Se você alcançou sua estabilidade financeira e pessoal, talvez esteja na hora de comprar um lugar próprio para morar.
Além disso, adquirir um ativo imobiliário é também uma construção de patrimônio, pensando na futura aposentadoria e também poder ser passado como herança ou como garantia em eventuais empréstimos.
Uma casa ou apartamento próprio é visto, muitas vezes, como uma proteção em épocas de inflação mais elevada, já que tende a valorizar acompanhando e até superando o aumento geral dos preços.
A compra também permite que você personalize a residência da forma que quiser, deixando-a mais confortável para sua família e atendendo perfeitamente suas necessidades.
Conclusão
A decisão de alugar ou comprar um imóvel é complexa e depende de múltiplos fatores, tanto pessoais quanto econômicos.
Para uns, a flexibilidade do aluguel é essencial, enquanto para outros, a estabilidade e construção de patrimônio com a compra são prioridades.
É fundamental avaliar o momento da economia, suas metas financeiras e de vida, e considerar tanto os benefícios imediatos quanto os de longo prazo.
Por fim, a escolha ideal é aquela que melhor se encaixa na sua realidade, necessidades e circunstâncias, tanto atuais quanto futuras.
Independente da decisão tomada, é sempre prudente se informar com um especialista, fazer todos os cálculos necessários e buscar informações relevantes para te guiar nessa jornada.
Entrevistado: Alex Hasse | Diretor e consultor imobiliário (CRECI 21959 F)
